La logistique attend des jours meilleurs

1-09-10 - Le secteur de la logistique n’a pas été épargné par la crise. Succédant à une période faste qui, de 1999 à 2007, avait vu se multiplier les projets en région Centre – à l’instar de la tendance nationale –, le marché a subi dès 2008 une sévère correction, les investisseurs et les opérateurs préférant retarder leurs initiatives dans l’attente d’un retour à une meilleure fortune. « En 2009, le marché a reculé de 34% sur le plan national », indique Caroline Ceccaldi, le directeur d’Afilog, l’association qui fédère la plupart des opérateurs du secteur. La région Centre a aussi plié.
« En 2010 comme en 2009, le nombre d’opérations supérieures à 5 000 m2 dans l’immobilier logistique s’est compté sur les doigts d’une main. Et nous n’avons pas enregistré de frémissement durant le premier semestre 2010 », affirme de son côté Eric Lecomte, le directeur associé de l’agence orléanaise de BNP Paribas Real Estate.
« Tout d’abord, la crise a eu un impact sur les volumes traités, baisse de la consommation oblige, mais elle a – aussi – dissuadé les investisseurs de s’engager dans des opérations immobilières qui ne présentaient pas d’emblée une rentabilité et une sécurité évidentes », reconnaît Jean-Marie Guillet, le directeur de la logistique France chez Jones Lang LaSalle. Cette crise conjoncturelle a été renforcée par un phénomène plus structurel : « Beaucoup de baux locatifs signés en 2002 sont arrivés à échéance en 2008 et 2009. De nombreux entrepôts se sont retrouvés sans… exploitants », poursuit Jean-Marie Guillet. Du coup, le taux de vacance « s’est accru de 33 % en 2009 », assure Caroline Ceccaldi. Et les valeurs locatives dites de présentation – c’est-à-dire avant négociation – ont trinqué.
« En région parisienne, le prix HT au m2, hors charges, se situe entre 48 et 53 €. En région Centre et dans le Val de Loire, on est plutôt autour de 45/ 46 € le m2», indique le dirigeant de Jones Lang LaSalle. « Dans le neuf, les prix dans le Loiret se situent autour de 44/45 € contre 49 € il y a seulement deux ans. Mais pour les entrepôts de seconde main, nous ne sommes pas au-dessus de 40 € », précise Eric Lecomte. Des entrepôts de seconde main qui, comme le souligne la dernière étude trimestrielle de BNP Paribas Real Estate, composent une offre parfois « disqualifiée car ils ne correspondent plus en termes techniques aux exigences de la supply chain actuelle ».
Comme souvent, en cas de crise, les programmes les moins convaincants – dans ce registre, on peut citer le cas d’Isoparc, un bâtiment logistique « en blanc » (construction lancée sans vente ou sans location fermes) dont la commercialisation est notoirement enlisée au sud de Tours – ont été impitoyablement sanctionnés par le marché.
Ces crispations ont eu un impact sur les pratiques immobilières des opérateurs. « Les changements de comportement sont patents », explique Bruno Rousselet, le directeur général de l’Agence de développement économique du Loiret (Adel), « les projets « en blanc » ont quasiment disparu et les opérations « en gris » (projets logistiques pour lesquels l’ensemble des démarches administratives préalables ont été réalisées et parfois de longue date) se comptent aujourd’hui sur les doigts d’une main », poursuit-il. Deux projets « en gris » sont tout de même engagés sur l’agglomération orléanaise : le premier à Saran par le transporteur Deret, le second à St-Cyr-en-Val par l’investisseur Goodman.
Certes, la région Centre, qui se targue de figurer – comme d’ailleurs beaucoup d’autres régions françaises – « au barycentre de l’activité économique na-tionale», a réussi à se doter de pôles d’activités logistiques majeurs, principalement dans le Loiret (Pôle 45 et ses 6 500 salariés, Synergie Val de Loire à Meung-sur-Loire, Artenay et Boigny-sur-Bionne pour un total dépassant les 2 millions de m2. Mais est-elle, pour autant, en mesure de préserver ses positions actuelles ? « En temps de crise, les opérateurs et investisseurs retournent aux fondamentaux. Et dans les fondamentaux géographiques de la logistique française, on trouve la prédilection des acteurs pour la grande dorsale, c’est-à-dire l’axe Lille-Paris-Lyon-Marseille, axe qui intègre la région Centre », tient à rassurer Jean-Marie Guillet.
Dans leur dernière livraison, les analystes de BNP Paribas Real Estate rappellent d’ailleurs que la décision de Movianto (distribution de produits pharmaceutiques) de s’installer sur 30 000 m2 à St-Cyr-en-Val (opération Affine-Concerto) – information que nous avons publiée au mois d’avril dernier – « valide le positionnement stratégique de l’agglomération orléanaise en tant que pôle logistique national ».

 

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Panne

Difficile de se montrer optimiste à quelques semaines d’une rentrée qui s’annonce difficile. Comme le suggère notre Une, la croissance française est définitivement en panne, et tranche ainsi avec l’humeur de la plupart des grands pays industriels qui, eux, ont retrouvé de l’allant. Comment pourrait-il en être autrement ? Le durcissement de l’environnement fiscal, l’impact catastrophique de la loi Alur sur l’immobilier et la construction, l’illisible pacte de responsabilité honni par une partie de la majorité, corsètent l’économie française. Pour retrouver une trajectoire de croissance, il n’y a pas d’autre choix que de tourner le dos aux dogmes rancis de l’exception française, synonyme d’appauvrissement généralisé. Et de s’engager franchement dans une politique fondée sur la libéralisation de l’offre. Fortibus est fortuna viris data.
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